Mängelgewährleistungs- und Bauvertragsrecht

Seit dem 1.1.2018 gibt es für Handwerker eine Vielzahl neuer Vorschriften zu beachten, da der Gesetzgeber insbesondere zentrale Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) bezüglich des Mängelgewährleistungsrechts und des Bauvertragsrechts geändert beziehungsweise neu eingeführt hat. Wir geben Ihnen gerne einen kurzen Überblick über die neue Rechtslage.

Rechtslage

Die hier genannten Regelungen sind anwendbar auf BGB-Verträge, die seit dem 1.1.2018 geschlossen werden. Für alle bis zum 31.12.2017 geschlossenen Verträge gilt weiterhin die alte Rechtslage.



Eine Änderung der Regelungen in der VOB/B ist im Rahmen der Gesetzesreform nicht erfolgt. 

 

Aufgrund des Umfangs der Gesetzesreform können wir Ihnen auf diesem Weg lediglich einen ersten Überblick über die Regelungen geben. Gerne beraten wir Sie individuell - sprechen Sie uns an. 

Mängelgewährleistungsrecht

Die Änderungen im Mängelgewährleistungsrecht betreffen die Frage nach den Aus- und Einbaukosten. 

Beispielsweise schließt ein Handwerker mit einem Verbraucher einen Werkvertrag, wofür der Handwerker bei seinem Händler Material einkauft. Nach dem Einbau bzw. dem Anbringen stellt sich das Material als mangelhaft heraus und muss ausgetauscht werden.

Künftig kann der Handwerker nicht nur das Material ersetzt verlangen, sondern auch die Ausbaukosten für das mangelhafte und die Einbaukosten für das mangelfreie Material. 

Es ist bislang nicht absehbar, inwieweit einzelne Rechte durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) wirksam beschränkt oder ganz ausgeschlossen werden können. 

Bauvertragsrecht

Nunmehr gibt es im BGB die Unterteilung in Werkvertrag, Bauvertrag und Verbraucherbauvertrag. Alle drei Vertragsarten unterscheiden sich hinsichtlich der anzuwendenden Vorschriften.

Ein Bauvertrag beinhaltet die Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Ein Bauvertrag kann ebenso Instandhaltungsarbeiten beinhalten, welche für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung sind. 

 Beispiele für einen Bauvertrag: Fertigung eines Rohbaus, Aufstellen eines Dachstuhls, Einsetzen von Fenstern, umfangreiche Außenputzarbeiten, Erstellen von Wänden und Decken

Ein Verbraucherbauvertrag ist ein Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, das heißt einer natürlichen Person, die den Vertrag zu überwiegend privaten Zwecken abschließt. Der Vertrag beinhaltet den Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude.

 Beispiel für einen Verbraucherbauvertrag: Bau eines Ein- oder Mehrfamilienhauses (schlüsselfertiger Bau)

Für den Werkvertrag sieht das Gesetz keine eigenständige Definition vor. Eine Abgrenzung zu den anderen beiden Vertragsarten wird daher über die Art und den Umfang der auszuführenden Leistung erfolgen. 

 Beispiele für einen Werkvertrag: Ersetzen einer gesprungenen Fliese, Austausch eines kaputten Dachziegels, Anbringen einer Markise

Ebenfalls eingeführt wurden weitere Vertragstypen: der Architekten- und Ingenieurvertrag sowie der Bauträgervertrag.

 

Werkvertrag

Für den Werkvertrag gelten die Vorschriften §§ 631 - 650 BGB. Änderungen wurden eingeführt im Bereich der Abschlagszahlungen, der fiktiven Abnahme und neu eingeführt wurde die Kündigung aus wichtigem Grund. 

 

Bauvertrag

Auf den Bauvertrag, als Unterform des Werkvertrags, sind die Vorschriften §§ 631 - 650 sowie §§ 650a - 650h BGB anwendbar. 

Die seit dem 1.1.2018 geltenden Regelungen betreffen das Anordnungsrecht des Bestellers und die damit zusammenhängende Vergütungsanpassung bei Anordnungen des Bestellers, die Bauhandwerkersicherung, die Zustandsfeststellung und Schlussrechnung.

 Künftig wird ein Großteil der von Bauunternehmen abgeschlossenen Verträge dem Bereich des Bauvertrags zuzuordnen sein.

Dabei stellt das Anordnungsrecht des Bestellers die zentrale Neuerung dar. Wünscht der Besteller eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs oder eine Änderung, die zur Erreichung des Werkerfolgs notwendig ist, muss der Unternehmer ein Angebot vorlegen über die Mehr- oder Minderkosten. Im Falle der Änderung des vereinbarten Werkerfolgs jedoch nur, wenn dem Unternehmer die Ausführung zumutbar ist. Die Parteien sollen sich im Folgenden auch über den Preis einigen. Wird innerhalb von 30 Tagen keine Einigung erzielt, kann der Besteller die Änderung einseitig anordnen.

 Die einseitige Anordnung des Bestellers, wenn innerhalb von 30 Tagen keine Einigung erzielt wird, kann nur in Textform erfolgen, das heißt schriftlich, per Fax, per E-Mail, etc.

Verbraucherbauvertrag

Zusätzlich zu den Vorschriften für den Werkvertrag und den Bauvertrag, finden die Sondervorschriften §§ 650i - 650o BGB für den Verbraucherbauvertrag Anwendung. 

Die seit dem 1.1.2018 geltenden Regelungen betreffen die Baubeschreibung und den Inhalt des Vertrags, das Widerrufsrecht, Abschlagszahlungen und die Absicherung des Vergütungsanspruchs sowie das Erstellen und Herausgeben von Unterlagen. 

 Der Verbraucherbauvertrag kann nicht mündlich, sondern muss in Textform geschlossen werden, das heißt schriftlich, per Fax, per E-Mail, etc.

Zu beachten sind die Informationspflichten des Unternehmers gegenüber dem Verbraucher. Insbesondere muss die Baubeschreibung mindestens die vom Gesetzgeber vorgegebenen Informationen enthalten. 


Eine wesentliche Neuerung ist das 14-tägige Widerrufsrecht des Verbrauchers. Das Widerrufsrecht beim Verbraucherbauvertrag hängt nicht davon ab, wo der Vertrag geschlossen wurde.

Anders ist es bei einem Werkvertrag oder einem Bauvertrag, der mit einem Verbraucher geschlossen wurde (≠ Verbraucherbauvertrag). Hier ist es hinsichtlich des Widerrufsrechts entscheidend, ob es sich um einen Fernabsatzvertrag oder einen Vertrag handelt, der außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurde, beispielsweise in der Privatwohnung des Verbrauchers.